Verhuur van vakantiewoningen

De verhuur van vakantiewoningen door particulieren zit in de lift. Daarom lijsten we even op welke fiscale verplichtingen er bij de verhuur van een vakantiewoning komen kijken.

BTW 

De verhuur van vakantiewoningen is onderworpen aan 6% BTW indien de volgende twee voorwaarden voldaan zijn. Is minstens één van deze voorwaarden niet voldaan, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW. 

  1. Verhuur van een gemeubelde woning voor minder dan drie maanden 
  2. Minstens één aanvullende dienst wordt voorzien uit de volgende lijst: 
    • Fysiek onthaal gedurende een groot gedeelte van de dag 
    • Verschaffen van huishoudlinnen (bij verblijf van meer dan één week, wordt een bijkomende set per bijkomende week voorzien) 
    • Dagelijks voorzien van een ontbijt 

Indien de verhuur aan BTW wordt onderworpen, heeft u de volgende verplichtingen: 

  • U moet een BTW-nummer aanvragen (indien u dit nog niet heeft) en kwartaalaangiftes indienen. De vrijstellingsregeling omdat u minder dan 25.000 euro omzet heeft, kan niet toegepast worden. Om BTW te kunnen recupereren op aankoopfacturen, moet uw BTW-nummer op deze factuur vermeld staan. 
  • U moet jaarlijks een klantenlisting indienen. 
  • U moet ofwel facturen opmaken ofwel een dagontvangstenboek bijhouden en BTW-bonnen uitschrijven
    • Indien u kiest voor facturen, moet u: 
      • Bij ontvangst van een voorschot een factuur opmaken voor dit voorschot. 
      • Bij ontvangst van het saldo een factuur opmaken voor dit saldo. 
      • In afwijking van bovenstaande, mag u ook slechts één factuur maken voor het totaalbedrag (voorschot + saldo), maar dan moet deze factuur opgemaakt worden bij de ontvangst van het voorschot! 
    • Indien u kiest voor een dagontvangstenboek, moet u: 
      • Bij ontvangst van een voorschot dit voorschot inschrijven als dagontvangst. 
      • Bij ontvangst van het saldo dit saldo inschrijven als dagontvangst en een BTW-bon uitschrijven voor het totaalbedrag (voorschot + saldo). 
  • U moet een kasboek bijhouden. Hierin moeten alle cash ontvangsten en uitgaven genoteerd worden. Betalingen die via de bankrekening gebeuren (vb. ontvangst van voorschot of waarborg), dienen uiteraard niet ingeschreven te worden. 

Er dient steeds 6% BTW gerekend te worden op het geheel van het verblijf, incl. de prijs die eventueel betrekking heeft op het poetsen van de woning of op de doorgerekende nutsvoorzieningen. Ook op een doorgerekende toeristentaks moet BTW gerekend worden. 

Een afzonderlijk tarief van 21% BTW moet gerekend worden op de prijs die betrekking heeft op de verhuur van fietsen. Een afzonderlijk tarief van 12% of 21% BTW moet gerekend worden indien er etenswaren (12%) of dranken (21%) worden aangeboden tegen betaling (vb. een minibar). 

Op schadevergoedingen en waarborgen dient geen BTW aangerekend te worden. 

Personenbelasting 

Tenzij de verhuur van onroerende goederen uw beroepsactiviteit is, worden de inkomsten uit een vakantiewoning opgesplitst in twee luiken: 

  • 60% van de inkomsten wordt als onroerend inkomen beschouwd (verhuur gebouw zelf)  
  • 40% van de inkomsten wordt als roerend inkomen beschouwd (verhuur van de meubels, keukenmateriaal, lakens indien voorzien, internet, …) 

Indien de verhuur aan BTW onderworpen is, wordt uiteraard rekening gehouden met de ontvangsten exclusief BTW. 

Onroerend inkomen 

Het onroerend inkomen wordt belast afhankelijk van de huurder: 

  • Is de huurder een vennootschap, dan worden de inkomsten van de werkelijke onroerende inkomsten (zijnde 60% van de huurprijs) belast, verminderd met een kostenforfait. 
  • Is de huurder geen vennootschap (dus een particulier of een vereniging), dan worden de onroerende inkomsten forfaitair belast op basis van het kadastraal inkomen. 

Als u zowel aan vennootschappen als aan particulieren verhuurt, zal u dus belast worden op een deel van de werkelijke onroerende inkomsten (60% van de huurprijs aan vennootschappen) en op een deel van het kadastraal inkomen (zijnde de periodes dat de woning verhuurd wordt aan particulieren of niet verhuurd wordt). Als u geleend heeft voor een onroerend goed anders dan uw eigen woning, zijn deze intresten aftrekbaar van het onroerend inkomen. Het saldo wordt belast aan de gewone progressieve tarieven (t.e.m. 50% + gemeentebelasting) 

Roerend inkomen 

Daarnaast wordt ook het roerend inkomen belast; dit gedeelte van de huurprijs wordt belast aan een belastingvoet van 30% doch rekening houdend met een kostenforfait van 50%. Feitelijk wordt u dus belast aan 15% van de inkomsten te verhogen met de gemeentebelasting.